Condômino Antissocial: Restrição de Uso e Gozo da Propriedade

Antissocial ou nocivo é o condômino que, de forma inconveniente e contumaz, compromete a tranquilidade e moralidade do condomínio. Frise-se que, para a caracterização ora discutida, há que se evidenciar a repetida violação dos deveres condominiais, transgredindo a convenção, o regimento interno, ou outra norma relativa à boa vizinhança, bem como respeitado o direito de defesa do infrator.

Inicialmente, o processo de caracterização se inicia com a notificação, a qual não pode se fundar em elementos de qualificação de estilo de vida, aparência, circunstância pessoal ou social, ou qualquer outra prática discriminatória. Após práticas reiteradas de condutas que ultrapassam os limites toleráveis do bom senso, há o seu enquadramento previsto Código Civil, Art. 1.337. Conforme a norma privada, as condutas que afetem o direito de vizinhança, são passíveis de punição pecuniária em escala crescente aos seus infratores. Desde 5 (cinco) vezes o rateio condominial até, presente a incompatibilidade de convivência, 10 (dez) vezes a contribuição condominial.

A multa é única medida punitiva expressa no Código Civil, reconhecendo-se unanimemente o silêncio legislativo quanto a outras medidas constritivas às condutas nocivas e antissociais praticadas por condôminos. Ou seja, em uma perspectiva incidental sobre a norma, não há outra medida expressa de repressão ao condômino antissocial senão a multa, a qual, na prática, nem sempre é suficiente para adequação social do indivíduo incompatível ao seio condominial.

Por esse motivo a doutrina e jurisprudência passaram a discutir a possibilidade da restrição do direito de propriedade do condômino que oferece incompatibilidade social. Contudo, as decisões sobre o tema são esparsas e os conflitos condominiais precisam de soluções eficientes que visem muito mais as obrigações de fazer e não fazer que o reconhecimento formal da sociopatia propriamente dita. Por muito tempo, houve uma austera defesa de uma percepção proibitiva de medidas de limitação sobre o uso, o gozo e a fruição da propriedade, por se tratar de

questão de ordem pública, face constitucionalização do direito civil e da propriedade, entendendo pela impossibilidade da expulsão do condômino nocivo ou antissocial. Postulava-se uma visão constitucional jurídico-positiva bastante restritiva, baseada tão somente no direito de propriedade.

A fim de encontrar um sentido harmônico, a jurisprudência e doutrina solidificaram o entendimento de que cumprida a penalidade de multa, e satisfeita a eventual responsabilização cível ou criminal, caso permaneçam as condutas aviltantes, como medida excepcional e extrema, é legítima a privação temporária do uso do imóvel, e até mesmo a expulsão do condômino mediante a alienação compulsória da unidade que lhe pertence. Afinal, o direito individual, quando exercido de forma abusiva, não pode se sobrepor ao direito coletivo, pois cabe ao indivíduo fazer uso da coisa sem prejudicar os demais condôminos. Neste sentido, muito bem explana Eduardo R. Vasconcelos de Moraes.

De uma certa forma, os encrenqueiros que possuem condições econômico-financeiras muito altas não eram atingidos pelas sanções pecuniárias previstas em lei de forma a conseguir inibir a repetição do comportamento antissocial, ficando aparentemente imunes às punições. Todavia, como visto, essa não é a realidade. Diversos são os mecanismos inibidores da conduta nociva do condômino antissocial contumaz, entre as quais estão o ajuizamento de ação para impossibilitá-lo de exercer a posse direta do seu bem ou até mesmo pleitear, a depender do caso, a alienação forçada da unidade autônoma com a consequente exclusão definitiva dele do condomínio.

Parte da doutrina defende a restrição de áreas comuns aos condôminos reiteradamente infratores de seus deveres condominiais no intuito de dificultar a fruição de benefícios oferecidos por aquele que não preza pela observância das normas coletivas. No entendimento de VENOSA, é possível a penalidade de restrição do uso e gozo das áreas comuns, vejamos:

As punições podem ser graduadas desde a simples advertência até a imposição de multa, dentro de determinados limites ou proibição transitória de uso e gozo de certas atividades ou facilidades no condomínio. Esta última matéria gera discussões. Não se duvida que o condômino, ou qualquer ocupante, pode ser punido com a suspensão temporária de frequentar a piscina ou salão de festas do edifício, por exemplo, em razão de comportamento inconveniente.

Sobre essa discussão, interessante debatermos acórdão do Superior Tribunal de Justiça em que se considerou ilícita a proibição do uso de determinadas áreas comuns, mais especificamente a vedação do acesso às áreas de lazer, pelo condômino inadimplente. No julgado a restrição do direito individual de uso e gozo das áreas comuns prevista em regimento interno foi considerada abusiva.  O Tribunal seguiu o entendimento de não ser possível afastar, em razão de dívida condominial, o direito ao uso de área comum, ainda que se trate de área voltada ao lazer, sob o argumento de que, pelo sistema legal, não cabe impor qualquer outra espécie de sanção ao condômino inadimplente além da pecuniária, que é a prevista pela legislação pátria. Avaliado de uma maneira generalista, o fundamento da decisão foi de que a restrição do direito do condômino de uso e gozo das áreas comuns deve ser afastada por ausência de previsão infraconstitucional, não sendo a convenção e o regimento interno instrumentos legais para normatização da restrição da propriedade.

Obviamente que o entendimento da corte superior colide com os interesses coletivos daquela comunidade, e, embora o reconhecimento decisório da ilegalidade decorresse da inadimplência, o óbice possivelmente pode ser replicado na tratativa das condutas infracionais decorrentes do condômino antissocial por simetria quanto a ausência de previsão infraconstitucional.

Larissa Alves, advogada especialista em Direito Condominial, Síndica, Pós-graduanda em Direito Civil, membro da comissão de Direito Imobiliário e Condominial da OAB/DF.

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