Leilões podem ser cancelados? Porque a demora para leiloar o imóvel do meu condomínio, se o devedor tá há muito tempo inadimplente?

Essa foi uma dúvida que recebemos no #draamandaresponde da uma síndica que exerce essa função no condomínio onde mora há 20 anos. Indignada com uma cobrança de dívida em seu condomínio que demorou mais de 10 anos, ela nos questionou “quanto tempo da sentença do juiz à execução”. E porque que as pessoas dizem que depois de 3 meses ela pode fazer tanta coisa rápida, mas nesse caso demorou mais de 10 anos e ainda foi cancelado.

Muitos são os detalhes da pergunta da nossa espectadora. Então vamos começar, por óbvio do começo.

Em geral, um leilão (a venda forçada é chamada de leilão, que serve para levantar dinheiro a fim de pagar quem você deve) não pode ser cancelado ou anulado. No entanto, existem algumas exceções que vou te falar agora mesmo, nas quais os leilões (termo que, no novo CPC, abrange a alienação de bens de qualquer natureza, móveis ou imóveis) podem ser cancelados, inclusive mesmo depois que os participantes deram seus lances e um vencedor tiver feito o arremate do imóvel. Porém, é claro, isto só acontece em situações específicas. Então, vamos começar pelas situações que podem levar a um novo leilão:

  1. É possível que o arrematador não pague, caso em que o certame será suspenso e o bem leiloado outra vez. No caso enviado, parece-nos que o bem foi novamente levado a leilão, o que acarretou uma demora superior. Nesses casos, o arrematador poderá ser responsabilizado na esfera criminal e ainda perder o dinheiro caso tenha dado alguma entrada. Além do que pode sofrer dificuldades em arrematar outros bens em leilões futuros.
  2. O leilão poderá ser cancelado caso exista vícios no procedimento processual do qual é objeto. Isso ocorre especialmente quando o devedor (executado) não foi intimado corretamente, anulando o procedimento desde o ato que certificou sua intimação incorretamente, ou o imóvel não foi avaliado.
  3. Se o valor da avaliação estiver desatualizado (caso de demora entre a penhora/avaliação e o leilão), ou por outro motivo, o bem foi arrematado por preço vil (inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, inferior a  50% do valor da avaliação, conforme CPC 2015), o leilão poderá ser anulado.
  4. A pedido do próprio arrematante, quando, por exemplo, descobre um gravame ou ônus que não constava do edital.
  5. Falta de publicação do edital, seja nos jornais ou na internet, como manda a lei, ou ainda a publicação tardia;
  6. Ausência de intimação de todos os credores que tenham o mesmo patrimônio dado em garantia de dívidas;
  7. Falta de intimação do cônjuge do executado sobre a penhora do bem.

Por outro lado, a síndica nos questionou sobre um prazo de duração entre a sentença e o leilão. E na verdade, é uma pergunta muito comum. Por sua explicação e também pelo tempo de duração do processo, está claro que na época da cobrança não estava ainda em vigor o novo Código de Processo Civil, que estabeleceu entre os títulos executivos extrajudiciais, as contribuições de condomínio. É por esta razão que se costuma ouvir hodiernamente a respeito da rapidez do procedimento para execução. E como facilitou? Não precisa mais de uma sentença estabelecendo a condenação, pois a própria ata da

assembleia estabelecendo os valores fornece subsídio ao advogado para a respectiva cobrança, sem necessidade de uma fase para a prolação da sentença e depois execução. No atual processo executivo da cota condominial, o devedor será citado para pagamento da dívida no prazo de três dias contados da citação. Transcorrido esse prazo sem que tenha havido o pagamento do débito, o executado ficará sujeito à penhora de seus ativos financeiros e outros bens.

Ademais, ao contrário do que muito pensam, inclusive a síndica que nos fez a pergunta, a lei não estabelece um prazo de 3 meses da dívida para início do processo judicial. O que ocorre é que como o boleto tem um prazo de vigência (normalmente de 30 a 60 dias) e após o vencimento desse prazo, passa-se para a cobrança extrajudicial, 3 meses acaba sendo um prazo razoável para  a distribuição da demanda judicial.

Ademais, sobre o estabelecimento de prazos para as decisões judiciais, o código de processo estabelece que o juiz proferirá os despachos  no prazo de 5 dias, as decisões interlocutórias no prazo de 10 dias e as sentenças no prazo de 30 dias, podendo o juiz exceder esse tempo por motivo justificado. O que também é importante saber é que o Relatório “Justiça em Números” do Conselho Nacional de Justiça já confirmou maior produtividade do Judiciário em 2020.

Enfim, a cobrança da cota condominial, que pode culminar com a execução forçada dos bens do devedor para pagamento da dívida, é procedimento que exige uma expertise especialíssima do advogado em atenção a detalhes da liquidez e certeza sobre os valores cobrados, como locação do salão de festa, rateios extraordinários, etc… Ainda mais quando se alcança a necessidade de levar o bem a leilão, que envolve detalhes de extrema importância, tanto para quem executa quanto para quem arremata, tornando bastante relevante a assessoria jurídica especializada para ambas as partes.

O leilão de imóveis é um investimento seguro, mas alguns cuidados são obrigatórios. Aliás, é de outro espectador do #draamandaresponde a pergunta “Eu estou interessada em investir em imóvel em leilão, mas me interessei por vários. O advogado vai cobrar para analisar todos eles? Ou como ele vai receber os honorários se ao final eu não arrematar nenhum?”

De fato, cabe ao advogado fazer uma análise prévia da documentação dos imóveis de interesse, checando o processo e verificar situações processuais determinantes para não frustrar o leilão. É também de cada assessoria a autonomia para a negociação dos honorários, mas o que é importante é que a assessoria contratada te acompanhe até a sua imissão na posse, que ocorre após arrematar o imóvel. Na média, os honorários são de 5% ou 6%, mas há casos de até 10%, pagando-se em duas parcelas de 50%, sendo uma na arrematação e outra na imissão de posse. Depende do acordo que você fizer com o profissional. E sim, ele pode analisar vários imóveis e acabar não recebendo nenhum centavo. O pagamento é, normalmente, sobre o sucesso.

Foi uma resposta no #draamandaresponde.

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